주택 매수 시 자금조달계획서 작성 시기 및 주의사항

아파트 등 주택을 매수할 때 일정 금액이 넘는 경우에는 매수하기 위한 자금을 어떻게 마련하였는지 소명을 해야 되는 경우가 있다. 무조건 소명하는 것은 아니고, 일부 선택된(?) 사람들에 한해서 자금출처에 대해 소명을 해야 하고, 세무조사를 받을 수도 있다.

 

그렇기 때문에 나중에 골치 아픈 일이 없으려면 애초에 자금을 마련 시에 세금을 내고, 불법적인 일은 저지르지 않아야 한다. 자금조달계획서(자금출처)는 어떻게 작성하고, 주의사항은 무엇이 있을지 확인해 보았다.

 

 

 

 

언제 작성하는 걸까??

구 분	법인	개인
투기과열지구	작성 + 증빙서류	작성 + 증빙서류
조정대상지역	작성	작성
그 외 지역	작성	6억 이상 주택 매수 시 작성

법인의 경우에는 주택 매수 시 반드시 작성을 해야 하고, 개인은 규제지역이 아닌 경우 6억 이상의 주택 매수 시 작성을 하고, 투기과열지구와 조정대상지역의 주택 매수 시에는 가격과 상관없이 작성하게 된다.

 

또 자금조달계획서는 계약체결일로부터 30일 이내에 제출하여야 한다. 한 번 제출하고 나면 수정을 못하는 것은 아니지만 절차가 까다롭다고 하니 가능하면 충분히 고민해서 작성하고 제출하는 것이 좋다.

 

글 하단에 양식과 법령에 있는 자금조달계획서 양식과 작성방법이 있으니 작성 전에 참고하면 좋을 듯하다.

 

 

작성 간 주의사항

자금조달계획서를 작성하는 주된 목적은 불법적으로 얻은 소득이나 증여를 하였음에도 증여세를 내지 않는 등 불법적이고 탈세를 하는 것을 잡아내서 적절한 세금을 부과하고, 공정한 시장을 위함이다.

 

그래서 부모님의 자금을 빌려서 매수를 하고자 하는 경우에는 특히 신경을 써서 작성을 해야 한다. 부모, 자식 간에는 5천만 원 증여 시 비과세이고 그 금액을 초과 시 금액 구간마다 증여세가 부과되니 증여세를 납부하고 돈을 받든가, 아니면 부모에게 빌려서 자금을 마련을 할 것이다.

 

그런데, 증여하고 증여세를 납부하는 것은 아무 문제가 될 것은 없지만, 돈을 빌리게 될 때에는 다소 애매한 상황이 발생할 수 있다.

 

은행과의 거래가 아니기 때문에 돈을 빌리고 10년 뒤에 원금을 일시에 상환하겠다고 차용증을 썼다고 하더라도 이는 증여로 간주하게 될 확률이 높다.

 

아무래도 부모, 자식 관계는 특수하기 때문에 매월 원리금이 지급되지 않으면 차용을 했다고 인정이 되지 않을 수 있기 때문에 적정금액을 부모에게 지급하는 것이 좋고, 만약 본인의 소득이 연 3천만 원인데 매월 원리금으로 250만 원을 주어야 한다면, 이 또한 상환능력이 안되기 때문에 조사 대상이 될 수 있으니 주의해야 한다.

 

그렇다면, 부모에게 돈을 빌릴 때는 어떻게 해야 증여로 간주되지 않을까?

 

 

부모에게 돈 빌릴 때

우선 앞서 말했듯 차용을 하더라도 원금을 만기에 상환하는 것은 증여로 볼 가능성이 높아서, 가능하면 원리금을 매월 상환하는 방식으로 차용을 해야 한다.

 

그렇다면, 이자를 조금이라도 안 내는 게 좋은데, 무이자로 가능한 차용금액이 있다.

 

결론부터 얘기하면 2억 1,700만 원까지는 무이자로 차용이 가능하다.

 

아래 금액이 1천만 원 미만인 경우 별도 이자를 지급하지 않아도 된다.(상속세 및 증여세법)

① 무상일 경우에는 적정 이자율인 4.6%를 곱하여 계산한 금액: 2.17억 x 0.046 = 9,982,000

② 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우: 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 실제 지급한 이자를 뺀 금액

 

즉 ②의 경우에는 만약 3억을 빌렸다고 하면, 3억 x 0.046 = 13,800,000 이기 때문에 380만 원만 연간 이자를 지급했다면 나머지 이자는 지급하지 않아도 되는 것이다.

 

따라서, 2.17억까지는 무상으로 차용을 하고 혹여나 더 큰 금액이 필요하면 괜히 이것까지 차용을 하지 말고 증여를 하는 것이 좋다.

 

증여와 차용이 일부 나눠서 되어 있으면, 계획서를 검토 시에도 탈세를 위해 차용을 하지 않았다고 판단할 가능성이 크다.

 

차용금액만 높으면 이를 차용이 아닌 증여로 간주할 가능성이 높기 때문에 증여를 아예 피하지 말고 증여와 차용을 골고루 배분하면 좋을 것 같다.

 

 

자금조달계획서 양식