부동산 중개수수료 부가세 납부해야 할까? 현금영수증은?

부동산 거래를 하다 보면, 중개수수료에 10% 부가세를 더 달라고 하는 곳도 있고, 부가세를 아예 부가 안 하는 곳도 있고, 현금영수증을 하면 부가세를 달라고 하는 등 거래를 하면서도 뭔가 석연찮은 기분이 들 때가 있다.

 

이에 대해서 명확하게 무엇이 맞는지 제시된 곳이 없어서 부동산 중개수수료 부가세는 언제 납부를 해야 하고, 현금영수증은 받을 수 있는 것인지 알아보았다.

 

 

 

 

중개수수료 부가세

기본적으로 거래를 중개해준 공인중개사무소 사업자가 일반과세자인지 간이과세자인지에 따라 부가세를 내야 될 수도 있고 안내도 될 수도 있다.

 

간이과세자

간이과세자와 일반과세자의 기준은 연 매출액 4,800만 원에서 2020년에 세법이 개정되면서 8,000만 원으로 개정되었다.

8,000만 원 이상이면 일반과세자, 미만이면 간이과세자로 분류하는 것이다.

 

그런데, 부동산 임대업은 기존의 4,800만 원 그대로 유지하여, 4,800만 원 미만인 경우 간이과세자로 분류된다.

 

간이과세자의 경우 일반적인 경우에는 4,800만 원 미만이면 부가세가 면제되는데, 부동산 임대업의 경우에는 세법 개정 전 기준을 적용하여 3,000만 원 미만이어야 부가세가 면제된다.

 

그렇기에, 3,000만 원 ~ 4,800만 원인 부동산에서는 부가세를 납부해야 되기 때문에 소비자에게 부가세를 요청할 수 있고, 소비자는 얼마의 부가세를 납부해야 할까?

 

간이과세자 부가세 = 과세표준 x 해당 업종의 부가가치율 x 10%이다.

해당 업종의 부가가치율은 40%를 적용한다.

과세표준은 중개수수료로 보면 되고 결국 간이과세자에게 부가세로 납부해야 되는 요율은 40% x 10% = 4%가 된다.

 

결국 간이과세자인 경우에는 4% 부가세를 요구하는 경우 이에 대해 지불해야 하는 것이 맞고, 혹여나 간이과세자임에도 불구하고 10%를 요구하는 경우에는 10%를 지불할 필요가 없다.

 

※ 부가세가 면제되는 곳인지 아닌지 확인할 방법은 없다.

 

일반과세자

부동산이 일반과세자일 경우에는 기본적으로 부가세 10%를 납부해야 한다.

 

따라서, 내가 거래한 부동산이 간이과세자인지 일반과세자인지에 따라 내가 납부해야 하는 중개수수료가 달라질 수 있는 것이다.

 

100만 원이 중개수수료인 경우, 간이과세자에게는 100만 원 or 104만 원을 납부해야 하고 일반과세자에게는 110만 원을 지불해야 한다. 똑같은 거래를 하는데 돈을 더 주게 되는 것 때문에 사실 소비자 입장에서는 납득이 안될 수도 있기는 하다. 하지만, 해당 지불금애에 대해 현금영수증 처리를 하게 되면 추후에 양도세 등 세금을 낼 때 비용으로 처리되기 때문에 꼭 현금영수증 발행은 하자.

 

 

현금영수증 발행

그렇다면 현금영수증은 어떻게 되는 걸까?

 

기본적으로 10만 원 이상의 모든 거래에 대해서 현금영수증 발급이 의무이기 때문에 간이과세자든, 일반과세자든 현금영수증 발행은 해주어야 한다.

 

간혹, 간이과세자인 곳에서 현금영수증 발급을 하려면 10% 부가세를 내고 현금영수증 발급을 하든지 아니면 현금영수증 발급이 안된다고 하는 경우가 있다.

 

이는 명백히 범법행위로 해당 내용에 대해 현금영수증 미발행으로 신고를 하면 된다.

 

결론적으로,

 

간이과세자: 부가세를 안 내거나 낼 경우 4%만 내면 됨, 현금영수증의 경우 협의하기에 따라 다른데, 부가세를 4% 낸 금액으로 현금영수증 발행을 할 수도 있고, 부가세를 안 낸 금액으로 발행을 해 줄 수도 있다.

 

만약, 부가세를 안 내고 현금영수증을 30만 원으로 발행해주기로 해놓고, 현금영수증 발행을 위해서 부가세를 더 달라고 하면 부가세를 합친 금액으로 현금영수증을 다시 발행해달라고 요청하자.

 

일반과세자: 부가세 10%를 납부해야 하고, 현금영수증 발행 시 부가세 10%를 합한 금액으로 발행한다.

 

 

간이과세자, 일반과세자 확인 방법

그렇다면, 내가 거래하는 부동산이 간이과세자인지 일반과세자인지 미리 확인할 수 있는 방법은 없을까?

기본적으로 부동산 내에 사업자등록증이 붙어 있고, 사업자등록증을 보면 아래처럼 간이과세자인지, 일반과세자인지 표기되어 있다.

 

 

부동산을 가기 전에 알 수 있는 방법은 없을까?

 

① 사업자 번호를 확인한다. (홈페이지, 블로그 등 / 없는 경우는 온라인 확인 제한)

 

② 홈택스 - 조회/발급 - '사업자등록번호로 조회'를 클릭한다.

③ 사업자 번호 입력 후 결과를 확인한다.

 

홈택스 바로가기​

 

 

이렇게 사전에 부동산이 일반과세인지, 간이과세인지 확인하고 간이과세자로 알고 갔는데 부가세를 10% 요구하면 이에 대해서는 확인을 해봐야 하고, 만약 거짓으로 요구를 한 것이라면 굳이 그런 부동산에서 거래는 하지 말자.

 

신뢰가 중요한 거래인데, 기본적으로 신뢰를 깨는 행위를 하는 부동산은 믿고 거르는 것이 좋다.

 

 

▶ 부동산 중개수수료율 표

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