전세끼고 매매(갭투자) 방법과 주의사항

내가 실거주하지 않고 전세입자가 살고 있는 집을 매수하거나, 아니면 매수할 때 전세를 맞추고 매수를 하는 방식을 전세 끼고 또는 전세 안고 매매한다고 얘기한다.

 

쉽게는 흔히 매매가와 전세가의 차이금만으로 투자가 가능하다고 해서 차이의 영어 단어인 갭(GAP)을 사용해서 갭 투자라고도 한다. 그렇다면 이러한 매매는 어떤 식으로 이루어지고 주의사항은 무엇이 있을지 확인해보자.

 

 

 

 

전세 끼고 매매 방법(절차)

크게 2가지 상황으로 나눠볼 수 있다.

 

매도자가 실거주하고 있는 경우

현재 내가 매수하고자 하는 아파트의 매도자(집주인)가 실거주하고 있는 경우에는, 아래와 같은 절차로 매매가 이루어진다.

 

이해를 돕기 위해 아파트 가격이 10억이고, 나는 4억을 가지고 있고, 전세 시세는 6억 정도라고 가정을 해본다.

 

① 계약서 작성

* 보통 10%를 계약금으로 매도자에게 입금하며, 상황에 따라 조정 가능하다. (1억 입금)

* 보통 잔금 날짜를 2~3개월 뒤로 잡는다. (전세입자를 새로 구해야 하기 때문에 매도자의 상황에 따라 여유가 더 되면 잔금일을 더 늦출 수 있으면 좋다)

 

② (선택) 중도금 입금

* 정해진 비율은 없으며, 중도금을 입금하면 계약 이행의 착수로 본다.

* 부동산이 상승장에서 매도자가 계약 파기를 하는 경우가 종종 있기 때문에 이를 막기 위해 중도금을 입금하곤 하는데, 그러면 계약을 일방적으로 파기할 수 없기 때문에 본인의 상황에 따라 중도금 입금여부는 판단해서 한다.

* 중도금 입금 전 계약 파기 시, 매수자는 계약금을 포기해야 하고 매도자는 계약금의 배액을 배상해야 한다.

(중도금 입금 후에는 계약금을 파기하거나 배액 배상한다고 해도 일방적인 파기가 불가하다.)

 

③ 전세입자 구하기

* 계약서 작성 이후에 부동산에서 바로 전세입자를 구하기 위해서 전세 매물을 올려놓는다.

 

④ 전세입자 - 매도자(전 집주인) 계약

* 전세금으로 잔금을 보태야 하기 때문에 먼저 기존 집주인과 전세입자가 전세계약을 하고 그 계약 그대로 승계를 받는 형태로 실시한다.

* 전세입자가 새로 계약서를 쓰자고 요구하는 경우가 있는데, 그럴 경우 직접 써도 되고 부동산에 위임해도 무방하다.

 

⑤ 잔금 치르기

* 전 주인 퇴거일과 전세입자 입주일이 동일한 날에 이루어지며, 전세입자가 매도자(전 집주인)와 계약을 이미 했기 때문에 나는 매도자와 부동산에서 잔금만 치르면 된다.

 

매도자가 실거주하고 있지 않은 경우

이럴 경우에는 위 절차보다 더 간소할 수 있다.

 

기존 전세입자가 살고 있는 경우, 그 계약조건 그대로 내가 승계받아서 전세를 주면 되고 만약 계약갱신청구권을 사용하지 않은 경우라면 거절할 수 없고, 계약갱신청구권을 이미 사용하고 곧 만기가 된다면 만기 시점에 맞춰서 새로 전세입자를 맞추거나 살고 있는 전세입자와 새롭게 계약을 맺을 수 있다.

 

결국 이러한 경우에는 위의 ③, ④ 과정이 생략되는 것이다.

 

 

전세 끼고 매매 시 주의사항

결국 전세 끼고 매매(갭 투자)는 말 그대로 전세를 맞추어야만 가능한 매매방법이다.

 

내가 가진 자금이 부족하기 때문에 그 나머지 자금을 전세금으로 충당하는 것인데, 그렇기 때문에 당연히 전세를 잘 맞출 수 있는지 확인이 필요하다.

 

아래 사항은 꼭 확인을 해보자.

 

① 주변 비슷한 아파트의 전세 매물은 얼마나 있는가?

 

② 전세 수요(실 수요자)가 많은 지역인가?(학군, 일자리 등)

* 부동산에 문의

 

③ 최근 전세 실거래가는 얼마인가?

* 부동산에서 얼마 정도면 전세를 구할 수 있는지 문의

* 시장 상황이 안 좋다면 보다 보수적으로 판단

 

④ 내가 사고자하는 매물이 전세입자가 살고자 할 만한 특색이 있는가?

* 리모델링되어 있다거나, 수요 대비 공급이 적은 평수인지 등

 

⑤ 매매가와 전세가의 차이(전세가율)가 얼마나 되는가?

* 정해진 기준은 없지만 전세가는 결국 실 수요 가격이라고 생각하면 되고, 매매가가 그 이하로 내려가기 어렵다. 그렇기 때문에 매매가의 가격 하한선은 전세가가 되는 경우가 많기 때문에 전세가가 매매가에 비해 너무 낮다면 그만큼 위험도 커지게 되는 것이다.

 

이 외에도 당연히 투자라는 관점에서 볼 때 여러 가지 사항을 고려해야겠지만, 그중에서도 전세 끼고 매매(갭 투자) 시 주의해야 할 사항에 대해서 한 번 다뤄보았다.

 

또, 부동산 시장 상황에 따라 다르겠지만 부동산에서는 어떻게든 거래를 쉽게 많이 하기 위해서, 전세를 싸게 내놓으려고 유도하는 경우도 있는데, 본인이 생각하는 적정 가격으로 올려달라고 요청한다.

 

통상 매매 계약하는 부동산에서 전세계약도 같이 하기 때문에 애초에 나와 마음이 맞고, 날 위해주는 부동산을 찾는 것이 중요하다.

 

 

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