분양권 전매제한 지역/기준, 기간과 예외 사항 정리

청약에 당첨이 돼도, 대출이 안되거나 그 외의 이유로 잔금을 치를 여력이 안 되는 경우, 전매(분양권 사고파는 행위)를 통해 중간에 생기는 프리미엄(P)만 얻고 분양권의 권한을 넘기는 경우가 종종 있다.

 

하지만, 모든 지역이 분양권을 마음대로 사고팔고 할 수 있지 않고 전매제한이라고 해서 일정기간 동안 분양권을 사고팔 수 없는 기준을 법과 대통령령으로 정해놓았다.

 

오늘은 그 기준과 예외 사항에 대해서 한 번 정리해 보았다.

 

 

분양권 전매제한 해당 지역/기준

먼저, 분양권의 전매제한에 대해서는 '주택법'으로 명시되어 있기 때문에, 간혹 부동산이나 다른 곳에서 악마의 목소리로 전매를 뒤에서 몰래 하자는 식으로 얘기하는 경우가 있는데, 이 경우 적발되게 되면 범법자로 처벌이 되기 때문에 해당 내용은 꼭 지켜야 하는 강제성이 있는 것이다.

 

주택법 제64조 (주택의 전매행위 제한 등)에는 아래 해당하는 경우에 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 주택을 전매할 수 없다고 규정하고 있다.

 

① 투기과열지구에서 건설, 공급되는 주택

▶ 투기과열지구 확인

 

② 조정대상지역에서 건설, 공급되는 주택 

▶ 조정대상지역 확인

 

③ 분양가 상한제 적용주택

▶ 분양가 상한제 의미, 적용지역 확인

 

④ 공공택지 외의 택지에서 건설, 공급되는 주택

공공택지는 국가나, 지자체에서 공급하는 공공주택, 임대주택 등을 얘기하는 것으로, 결국 공공택지 외의 택지에서 건설, 공급되는 주택이라고 하면, 민간에서 건설, 공급하는 민영주택이라고 이해하면 된다.

 

⑤ 공공재 개발사업에서 건설, 공급하는 주택

재개발도 민간이 주도하는 방식이 있고, 지자체 등 공공에서 주도하는 방식이 있는데, 공공재 개발은 말 그대로 공공에서 주도하는 방식을 뜻한다.

 

 

분양권 전매제한 기간

분양가 상한제 미적용인 경우

 

투기과열지구	조정대상지역
	과열지역	위축지역
소유권 이전 등기일까지	소유권 이전 등기일까지	공공택지: 6개월 그 외 택지: 없음

※ 투기과열지구의 경우 소유권 이전 등기일이 5년을 초과할 시, 5년이 되면 전매 가능

※ 조정대상지역 중 과열지역의 경우 소유권 이전 등기일이 3년을 초과할 시, 3년이 되면 전매 가능

 

분양가 상한제 적용인 경우

o 수도권(서울, 경기, 인천)

구 분		투기과열지구	투기과열지구 외 지역
공공택지에서 건설, 공급	분양가격이 인근지역주택매매가격의 100% 이상인 경우	5년	3년
	분양가격이 인근지역주택매매가격의 80% 이상 ~ 100%미만인 경우	8년	6년
	분양가격이 인근지역주택매매가격의 80% 미만인 경우	10년	8년
공공택지 외에서 건설, 공급	분양가격이 인근지역주택매매가격의 100% 이상인 경우	5년	-
	분양가격이 인근지역주택매매가격의 80% 이상 ~ 100%미만인 경우	8년
	분양가격이 인근지역주택매매가격의 80% 미만인 경우	10년

 

o 수도권 외 투기과열지구

- 투기과열지구에서 공급되는 주택으로서 장애인, 신혼부부 등에게 특별 공급하는 주택: 5년

- 행정중심 복합도시로 이전하거나 신설되는 기관에 종사하는 사람에게 특별 공급하는 주택: 8년

 

o 그 외 지역

- 투기과열지구: 공공택지(4년), 공공택지 외(3년)

- 투기과열지구 외: 공공택지(3년), 공공택지 외(없음)

 

 

분양권 전매제한 예외(전매 가능 사유)

① 세대원이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료, 취학, 결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 지역으로 이전하는 경우. (단, 수도권 안에서 이전하는 경우는 제외)

 

② 상속에 따라 취득한 주택으로 세대원 전원이 이사하는 경우

 

③ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우

 

④ 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 배우자에게 이전하는 경우

 

⑤ 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우

 

⑥ 실직, 파산 또는 신용불량으로 경제적 어려움이 발생한 경우

 

즉, 어쩔 수 없이 해당 지역에 거주하지 못하고 이전해야 하는 경우에 대부분 예외적으로 전매가 가능하다고 보면 된다.

단순히 말만 해서는 안되고 이전을 해야 하는 명확한 사유를 서류를 통해 입증해야 한다.

 

위 내용은 일반적인 내용인데 세부적으로 내가 어떤 아파트에 청약하고자 하는 경우, 입주자 모집공고에 명확하게 기재되기 때문에 해당 내용을 확인하면 된다.

 

▶ 투기과열지구, 조정지역 현황, 지정요건(2022년)

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