대지지분 뜻, 확인하는 이유와 방법(평균대지지분, 개별대지지분)

재건축의 가능성, 사업성을 판단하기 위한 한 요소로 용적률에 대해서 많이 알아보았는데 용적률만큼 또 중요한 것이 바로 대지지분이다. 오늘은 대지지분 뜻과 왜 확인을 해야 하는지, 어떻게 확인할 수 있는지에 대해 알아보고자 한다.

 

 

대지지분이란?

대지지분에 대해서는 아래 그림을 통해 설명을 해보고자 한다.

우리가 보통 주택을 매수할 때는 단순히 '건물'만을 매수하는 것이라고 생각하는데, 계약서나 등기부등본을 보게 되면 단순 건물만이 아니라 토지도 같이 매수를 하는 것임을 알 수 있다.

 

즉, 땅 위에 건물을 짓기 때문에 일반적으로 땅과 건물을 분리해서 생각하기는 어려운 것이다. (물론 분리해서 소유하는 경우도 있다.)

 

그렇다면, 철수와 영희는 50평에 대해 어떻게 지분을 나누게 될까? 보통은 건물의 평수에 비례해서 토지의 지분을 가지게 된다. 그렇기 때문에 철수와 영희는 같은 평수의 건물을 가지고 있기 때문에 50평의 1/2인 25평씩을 대지지분으로 가지게 되는 것이다.

 

 

평균 대지지분 vs 개별대지지분

흔히 검색창에서 대지지분의 의미를 검색하면 아파트 단지의 대지면적을 가구 수로 나눈 것이 대지지분이라고들 한다.

 

사실 정확하게는 위의 값은 이 아파트 단지의 평균 대지지분이지 각각 개별세대가 가지고 있는 대지지분이 아니기 때문에 이로 인해 아쉬운 투자를 하는 경우가 있으니 주의를 해야 한다.

 

말 그대로, 평균 대지지분은 이 아파트 단지가 24평, 30평, 34평으로 구성되어 있는데 각각의 세대를 가진 사람들의 대지지분은 10평, 15평, 20평 일 수 있는 것인데 이를 대지지분이 15평이다라고 얘기를 하면, 24평을 가지고 있는 소유자도 대지지분이 15평인 것처럼 착각을 할 수 있다.

 

평균 대지지분을 확인하는 것도 중요하지만, 개별대지지분은 말 그대로 각각 개별 세대가 가지게 되는 대지지분으로, 투자를 할 때는 우리가 아파트 전체를 매수하는 것이 아니기 때문에 개별대지지분을 확인을 하여 투자금 대비 높은 가치를 얻을 수 있도록 하는 것이 중요하다.

 

그 이유는 아래에서 알아보자.

 

 

대지지분을 알아야 하는 이유

서두에서 재건축에 있어서 용적률과 대지지분이 중요하다고 했다.

그렇다면, 결국 재건축에 있어서 대지지분이 중요한 것인데, 그렇다면 왜 대지지분이 재건축에 있어서 중요한 걸까?

 

재건축에 대해서는 추후에 깊게 다루겠지만, 우선 말 그대로 지어져 있는 건물을 허물고 새롭게 건축을 하는 것이 재건축이다.

 

평균 대지지분이 높다는 것은 이 아파트 단지가 기본적으로 세대수 대비 가지고 있는 토지가 많다 = 새로 아파트를 지을 수 있는 땅이 많다는 얘기가 되어 높을수록 좋긴 하다.

 

평균 대지지분이 25평이라고 하는 것은, 어떤 사람의 아파트는 대지지분이 35평일 수도 있고 어떤 사람의 아파트 대지지분은 15평일 수도 있는 것이다.

 

만약, 재건축을 한다고 아파트를 다 허물고 새롭게 아파트를 짓는다고 생각해보자. 기존에 10평, 15평, 20평으로 구성되어 있던 아파트가 상한 용적률과 기존 용적률의 차이가 커서 더 많은 건축물을 지을 수 있고, 대지지분도 커서 마냥 세대수만 늘리지 않고 더 큰 평수로 아파트를 짓게 되었다.

 

15평, 24평, 34평으로 아파트를 짓게 되었다고 했을 때, 34평은 누구에게 줘야 할까? 상식적으로도 당연히 기존에 더 큰 평수 20평을 가진 사람이 새로 지은 아파트도 더 큰 평수를 가지는 게 맞지 않을까?

 

조금 더 정확하게는 단순히 현재의 아파트 평수보다는 더 큰 대지지분을 가지고 있는 사람이 더 큰 평수를 가질 수 있는 것이다.

 

그렇다면, 재건축을 생각하면 무조건 큰 평수를 사는 게 좋을까?

 

답은 NO다.

 

큰 평수는 그만큼 가격이 일반적으로 비싸기 때문에 투자금은 많이 드는데, 큰 평수에 비해서 투자금은 훨씬 적게 드는데 대지지분은 별로 차이가 나지 않는 경우가 있다.

 

그래서 우리는, 각 매물별로 개별대지지분을 알아야 이 00동 00호의 아파트가 투자금 대비 가성비가 좋은지 나쁜지 판단이 가능한 것이다.

 

그렇다면 평균대지지분과 개별대지지분은 어떻게 확인이 가능할까?

 

 

대지지분 확인방법

평균 대지지분 확인방법

① '아실' 사이트를 접속한 후, 아래 그림과 같이 '세대수'라고 적힌 곳을 클릭한다.

 

② '대지면적'을 클릭해주면, 단지별로 평균 대지지분을 쉽게 확인할 수 있다.(원이 크고 진할수록 대지지분이 크다)

 

 

개별대지지분 확인방법

① '디스코' 사이트를 접속한 후, 궁금한 아파트 단지를 검색하거나 클릭한다.

 

② '건물'을 클릭하고 스크롤을 조금 내려 '호별정보'에서 궁금한 동, 호수를 입력한다.

 

③ '대지권 비율'에서 나오는 값에 0.3025를 곱해준다.(m² → 평으로 전환하기 위함)

▶전용면적, 공급면적, 서비스면적이란?? (평수 전환 관련)

 

이렇게 확인한 평균 대지지분이 통상 15평 내외면 그래도 사업성이 괜찮은 것으로 판단하고, 평균 대지지분이 20평이 되는데, 내가 그 아파트 단지에서 살 수 있는 매물은 소형평수라서 봤더니 개별대지지분은 8~9평인 경우도 있다.

 

이럴 경우에는 소형평수를 신축으로 받을 확률이 높기 때문에 여러모로 고려해야 될 것이 있는데, 이 부분은 추후에 재건축과 관련한 부분에서 알아보도록 하자.

 

오늘은 이렇게 대지지분에 대해서 알아보았는데, 중간에 얘기했듯 대지지분을 확인하는 것은 재건축 혹은 재개발을 할 때 사업성이 얼마나 되는지, 내가 얼마의 평형을 받을 수 있을지 가늠을 하기 위한 척도가 되기 때문에 꼭 확인하는 방법을 알고 투자 전에 확인하도록 하자.

 

 

▶ 용도지역, 용적률 확인 방법(간단하게 부동산 플랫폼 이용)

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▶ 용도지역의 종류와 지역별 용적률 확인방법

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