용도지역의 종류와 지역별 용적률 확인방법

앞서 용적률에 대해서 지역별로 용적률 제한이 법령으로 정해져 있고, 용적률 상한치와 현재 아파트의 용적률의 차이만큼 아파트를 새로 짓게 되면 추가로 건물을 더 건축할 수 있다고 하였다.

 

그런데, 이 용적률 상한치는 단순하게 획일화되어 있지 않고 토지가 어떠한 용도로 사용되는지에 따라 용적률이나 높이 등에 대해 다르게 제한을 두고 있다.

 

그래서, 이 아파트는 용도지역이 무엇이고, 현재 용적률은 얼마이고, 법령상으로 정해놓은 용적률은 얼마인지를 알아야 실질적인 투자를 위한 분석이 가능한 것이다.

 

 

용도지역 종류

용도지역은 토지를 경제적, 효율적으로 사용하기 위해 국가나 지자체에서 정하는 것이라고 생각하면 크게 어렵지 않다.

 

크게 4가지로 구분

토지의 형태 및 특성이나 이용방향 등에 따라서 크게 ① 도시지역, ② 관리지역, ③ 농림지역, ④ 자연환경보전지역 4종류의 용도지역으로 구분이 된다.

 

이 4가지 용도지역은 그 밑에 또 여러 가지 지역으로 구분이 되기 때문에 전체를 다 다루는 것은 크게 의미가 없다.

 

다만, 우리가 살고 있고 알고 있는 대부분이 ① 도시지역이고, 부동산 투자를 하더라도 여기에서 거의 벗어나지 않기 때문에 도시지역에 대해서만 간략하게 알아보면 된다.

 

 

도시지역 중 주거지역, 상업지역 중요

① 도시지역 지정

  ㉠ 주거지역

  ㉡ 상업지역

  ㉢ 공업지역

  ㉣ 녹지지역 

 

도시 지역은 이렇게 크게 4가지 지역으로 지정을 하는데, 위 지역은 단어 뜻 그대로의 목적으로 사용하기 위해 지정하는 지역이다. 주거지역은 주거를 편안하게 할 수 있도록 필요한 지역이고, 상업지역은 상업이나 그 밖의 업무의 편익 증진을 위해 지정하는 지역인 것이다.

 

그리고 이 주거지역이나 상업지역도 몇 가지로 구분이 되는데, 주거지역에 대해서만 간략하게 알아볼 필요가 있다.

 

<주거지역의 구분>

전용 주거지역 (양호한 주거환경을 보호)		일반 주거지역 (편리한 주거환경 조성)
제1종 전용주거지역	ㆍ단독주택 위주로 형성	제1종 일반주거지역	ㆍ저층주택 위주로 형성
제2종 전용주거지역	ㆍ공동주택 위주로 형성	제2종 일반주거지역	ㆍ중층주택 위주로 형성
-		제3종 일반주거지역	ㆍ중, 고층층주택 위주로 형성

별로 거창하지 않고, 쉽게 보면 전용 주거지역은 우리가 흔히 아는 전원주택이나 빌라, 다가구주택 등이 주로 모여있는 곳이고 일반주거지역은 아파트들이 주로 있는 지역이라고 생각하면 된다.

 

따라서 내가 궁금한 아파트나 지역의 용도지역이 무엇인지 먼저 확인하고, 법으로 정한 해당 용도지역의 상한 용적률을 확인하면, 향후 재건축 시 어느 정도 추가적으로 건축을 할 수 있는지 가늠이 된다.

 

하지만, 법에서는 최저 ~ 최고 용적률만 명시를 해놨고 결국 각 지역별로 도시계획 조례로 명시를 한 것이 있기 때문에 해당 도시의 용도지역별 용적률을 정확히 알기 위해서는 도시계획 조례를 확인해야 한다.

 

 

지역별 용적률 확인방법

① '국가법령정보센터'를 검색하여 사이트에 접속한다.

국가법령정보센터

 

② 상단 메뉴 중 '자치법규'를 클릭한다.

 

③ 검색창에 '00시 도시계획'으로 검색 후 '00시 도시계획 조례'를 클릭한다.

 

④ Ctrl+F를 눌러 '용도지역 안에서의 용적률'을 검색하거나 좌측 목차에서 해당 조항을 클릭한다.

그럼 오른쪽과 같이 용도지역별로 도시에서 정해놓은 상한 용적률이 몇 퍼센트인지 확인할 수 있다.

 

표로 전체 지역별 용적률을 정리할 수는 있지만, 도시마다 법령이 개정되면서 용적률이 바뀌는 경우가 있는데, 그때마다 내용이 최신화되지 않는다면, 결국 잘못된 정보를 주는 것이기 때문에 가장 정확하고 빠른 정보를 확인하는 방법을 제공하고자 했다. 

▶ 국가법령정보센터 자치법규로 바로 검색하기

 

 

결 론

용도지역이 무엇인지 왜 중요한지는 해당 용도지역별 상한 용적률이 다르기 때문이고, 지역별 용도지역 안에서의 용적률을 알아야 오래된 구축 아파트를 투자할 때 재건축의 가능성에 대해 어느 정도 확인이 가능하다.

 

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