용적률 뜻, 부동산에 있어서 중요한 이유 - 용적률 완화관련 전망

부동산에 대해서 어느 정도 공부를 하고 뉴스를 보다 보면 용적률, 건폐율에 대해서 종종 언급되는 것을 들을 수 있다. 이 중에서도 특히 용적률에 대해서 당선된 윤석열 대통령 후보도 완화에 대해서 많이 언급을 하였는데, 오늘은 용적률의 개념과 왜 알아야 하는지, 향후 용적률 완화 관련 어떻게 될 지에 대해서 한 번 다뤄보고자 한다.

 

 

 

 

용적률이란?

먼저 쉽게 설명을 하기 위해 다음과 같이 가정해보면, 내가 100평의 땅을 가지고 있는데, 거기에 30평짜리 5층짜리 건물을 지었다.

 

여기에서, 용적률은 사람들이 사용하는 바닥면적의 합을 전체 땅의 면적으로 나눈 비율을 말한다.

 

즉, 5층짜리 건물이면 1층도 30평, 2층도 30평, 3~5층도 모두 30평짜리 건물이고 각 층 바닥면적의 합은 150평이 되고, 땅의 면적은 100평이기 때문에 150평 / 100평 = 1.5가 되고 보통 백분율로 표기하기 때문에 용적률은 150%라고 한다.

 

조금 더 이해하기 쉽게 그림을 준비하였다.

 

<용적률 150% 예시>

바닥면적이 30평짜리인 5층짜리 건물이나, 바닥면적이 30평짜리인 1층짜리 건물 5개나 대지면적이 100평 일 때, 용적률은 150%로 동일하다.

 

심지어 바닥면적이 50평짜리이면서 2층짜리 건물이지만 필로티 형태로 위 그림처럼 되어 있는 경우라도 바닥면적의 합계가 150평이고, 대지면적이 100평이기 때문에 용적률은 150%로 동일하다.

 

같은 용적률 내에서도 다양한 형태로 건물이 설계될 수 있기 때문에 겉으로만 봐서는 용적률이 얼마인지 판단하기 어렵다.

 

 

용적률이 중요한 이유

앞에서 설명한 용적률을 조금 더 정제된 용어로 표현하면 각 층 바닥면적의 합은 '연면적'이라고 하고 이 연면적을 대지면적으로 나눈 값을 용적률이라고 한다.

 

연면적 ÷ 대지면적 = 용적률(%)인 것이다.

 

용적률이 부동산에 있어서 중요한 이유는 용적률이 어떤지에 따라 노후화된 아파트를 허물고 새로 짓는 재건축이나 재개발을 할 때 사업성이 달라지기 때문이다.

 

기본적으로 각 지역별로 도시경관을 저해하는 무분별한 건축행위를 막기 위해서 도시계획 조례로 용적률을 제한하고 있는데, 이 상한 용적률과 현재 아파트의 용적률 차이에 따라 사업성이 달라진다.

 

지금 우리 동네 아파트가 30년 전에 용적률 150%로 지어졌고, 현재 법령상으로 최대 용적률은 250%까지 할 수 있다고 해보자. 그렇다면, 아파트를 허물고 용적률 250%에 맞춰서 신축 아파트를 지을 수 있게 되고, 그렇게 되면 기존에 살던 세대수보다 더 많은 세대 수가 지어지게 된다.

 

결국 이렇게 늘어난 세대수는 우리가 알고 있는 분양으로 공급이 되고 이렇게 일반인들에게 공급되는 분양이 많을수록 건설사와 기존에 살고 있던 사람들(조합원이라고 한다)의 이득이 커지기 때문에 재건축의 사업성이 높아질 수 있는 것이다.

 

재건축이나 재개발에 대해서 지금 구구절절 설명하면 너무 길어지기 때문에 여기서 생략하고, 

 

결론은 수도권, 특히 서울의 경우에는 땅이 부족하기 때문에 기존의 아파트를 허물고 새로 지어야 하는데 용적률에 따라 사업성이 달라지고 투자를 할지 말지를 결정하게 해주는 주요한 요소 중 하나로서, 부동산을 시작하는 사람들이라면 절대 멀리해서는 안 되는 용어이다.

 

물론, 단순 용적률보다 해당 구역이 용도지역이 어떤 것인지에 따라 사업성이 달라지는데, 이 부분은 아래 포스팅을 참조하길 바란다.

▶ 용도지역의 종류와 지역별 용적률 확인방법

 

설령, 나는 재건축, 재개발 투자를 안 한다고 해도 용적률과 관련한 변화의 바람이 트렌드를 바꾸고 주변 시세를 바꾸는 모습을 볼 수 있을 것이기 때문에 꼭 관련해서는 어느 정도 기억하도록 하자.

 

 

용적률 완화 전망

서두에서도 얘기했듯, 차기 대통령이 용적률 완화, 규제완화 등을 주장했기 때문에 향후에 어떠한 식으로든 용적률과 관련한 정책이 발표될 것이라고 생각한다.

 

결국 용적률이 완화되게 되면, 기존에 사업성이 부족하였던 아파트들도 너도나도 재건축을 하고자 할 수도 있고 전체적으로 재건축에 대한 붐이 일어날 수 있다.

 

하지만 중요한 것은, 재건축에 있어 용적률이 전부는 아니고 그 외에 여러 가지 규제가 있고 제한되는 요소들이 있기 때문에 반드시 확인을 해야 한다.

 

재건축과 관련한 부분은 추후에 포스팅을 할 예정이다.